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“租购并举”时代:政策取向与落地实践

2019-05-23 12:00 来源:新华网重庆 责任编辑/记者:彭梦瑶 浏览量:4315
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5月22日电(邵以南)纵观近年房地产市场调控思路,除传统限购、限贷,还叠加了供给端的变化,楼市长效机制围绕“房住不炒”理念全面展开,其核心就是租购并举。这项制度的一个重要政策取向,就是透过市场机制、整体运营、统一管理,重点发展专业化的住房租赁市场。应势而生的长租公寓业态,正成为本轮住房制度改革实践的重要载体和观察窗口。


“租购并举”是本轮住房制度改革的重要内容

“租购并举”时代已来

“整个房地产行业,正从增量建造销售向存量增值运营阶段过渡。”张智聪身后的大屏幕同步显出这段文字,现场观众纷纷举起手机。

5月16日,“‘租购并举’时代,共话住房多元新格局”主题活动在重庆举行,吸引到相关部门、机构及市场主体聚集。

这位龙湖集团冠寓发展部总经理接着说,我国房地产经过20多年高歌猛进,已经拥有非常庞大的规模,以2018年为分水岭,“超级周期”恐怕基本告一段落。

如果这是一家老牌房企寻求新增长路径的判断,那么促成“方向性变化”的推动力又是什么呢?

上世纪90年代中期,我国开始推进住房制度改革,重点解决了住房供给的产权化、商品化、市场化,到2015年,我国城镇户均住房拥有量已超1套。

“衡量‘住有所居’更应该着眼于结构。”中国土地估价师与不动产登记代理人协会会长胡存智说。

城镇化背景下,中国的流动人口规模现突破2亿,其中30岁及以下青年群体占绝对比例。在人口集聚的热点城市,囿于商品住房价格较高,住房保障政策覆盖范围有限,还有相当部分的新晋城市人群既无力购买自有住房,也不是国家住房公共保障对象。

城镇居民住房租赁需求大幅增长,一度成为住房领域结构失衡、供需错配的注脚,亦是新一轮住房制度改革重要的现实基础。

2016年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确“到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”,由此拉开改革序幕。2017年10月18日,十九大报告将其深化为“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障制度”。

“纵观近年楼市调控思路,除传统限购、限贷,还叠加了供给端的变化,着力让住房回归居住属性以及发展租赁市场所推动的住房体系,楼市长效机制正在围绕‘房住不炒’理念全面展开,其核心就是租购并举。”

胡存智认为,房地产市场经过多年政策调控,未来住房制度改革的重点已经愈发清晰:供需平衡、结构合理是房地产市场健康发展的必要因素。从长远来说,更好地完善住房供给端分类供应,从租房和购房两个层面保障供应量、在市场化供应和保障性供给两个维度满足不同人群的居住需求,才能实现房地产市场更为良性和健康的发展。


5月16日,《“租购并举”时代共话住房多元新格局》主题活动在重庆举行。图为龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪发言。新华网张免摄

专业化住房租赁市场是发展重点

从事住房租赁的企业将依法享受有关金融、税收、土地等优惠;土地供应向租赁市场倾斜;鼓励一批城市试点利用集体建设用地建设租赁房……2017年以来,接二连三的政策利好,绝非为传统租赁市场量身定制。

“一般在年底,各大城市住房租赁市场进入旺季。但在众多租客看来,所谓‘旺季’,不过是又到了接受涨租还是收拾行囊搬家的时候。”国家发展改革委城市和小城镇中心研究员、国家发展改革委国际合作中心总规划师、中国城市发展研究院副院长袁崇法说,“而这仅仅是传统市场乱象的一个侧面。”

他认为,租客在满足刚性居住需求同时,往往被房东或中介机构的“价值需求”所裹挟。换句话说,想获得房屋的居住属性,就必须支付获取其“投资价值”的成本。而迈过了“租金”这一关,租房者还要面对租赁关系稳定性、居住品质、安全等隐忧,附着在房产上的“其它权利”更无从谈起。另外,从监管角度看,这种自发的“C对C”租赁形态,在治安、税收等领域也存在不同程度的空白。

“所以不难发现,‘租购并举’制度的一个重要政策取向,就是透过市场机制、整体运营、统一管理,重点发展专业化的住房租赁市场,进而为深化‘房住不炒’,有效盘活房地产市场存量资源,加快推进‘租购同权’创造条件。”袁崇法表示。

利用新建、存量物业,或筹集其它房源,装修后统一管理、整体出租并长期经营——最近2年,长租公寓业态如雨后春笋悄然兴起,成为加快房地产市场供给侧改革、落地“租购并举”政策的热门选项,房地产企业是其中的主力军。

2017年3月12日,龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”在成都首发,选址其在当地的商业项目:金楠天街和时代天街;仅仅4天后,冠寓龙湖源著店落子重庆。随着“冠寓”开业,长租公寓也正式成为龙湖继地产开发、商业运营、智慧服务之后,全新的主航道业务,如此定位业内尚不多见。

截至2018年底,龙湖“冠寓”品牌长租公寓已在全国30多个城市布局,开业房量超5.3万间。

具体到重庆市场,与龙湖冠寓同台的还有万科泊寓、保利N+、招商一间、华润有巢等长租公寓品牌,截至今年3月,当地长租公寓房源总供应量为10018间。

“重点城市产业结构合理、发展潜力巨大、年轻流动人口规模大、对各类人才吸引力较强,租住消费升级特征也非常明显,为行业发展提供了广阔空间。”张智聪说,区别于产权市场的商品住宅,业内对长租公寓普遍认同的定义是“新兴居住服务消费品”,这意味着产品结构、客群生态、服务、运营能力等要素是角逐市场的关键。


龙湖“冠寓”品牌长租公寓目前已在全国30多个城市布局。

长租公寓“成长”之困

不仅仅是房企,中介公司、酒店管理企业、创投公司等也是“乘风者”,长租公寓多主体供给的市场格局正在形成。

同策房地产研究院的统计数据显示,2018年,随着大量资金涌入,长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且,融资方式丰富多元,无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债,还是创新型融资方式,均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可,市场进入快速成长期。

但同策方面的研报也指出,去年市场主体布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态。有分析认为,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,虽行业前景可期,但目前为止,鲜有企业能给出清晰的盈利模式。

总体来看,长租公寓在发展方式上,就有轻资产、中资产、重资产三种。

轻资产模式主要依托企业自持空置存量房源进行纯品牌输出、运营、管理,通常作为早期布局方式,项目成型很快,从选址到开业,周期通常不超过半年。比如冠寓,最初就背靠龙湖其它优势业务板块(住宅、商业等)短时间内完成布局,开拓市场,从而扩大品牌影响力。

“中资产模式一般采取股权合作、委托管理等方式,而重资产模式则包括收(并)购优质物业、拿取租赁建设用地等。”张智聪称,重资产模式无疑会占用更大量的资金沉淀,但在长期利润回报上更具优势。

无论何种方式,“资金链”始终困扰着市场参与者。

一系列乱象随之显现,主要表现在盲目扩张、恶意涨租、骗租、骗贷、滥用租金,压缩成本和装修空置期等侵害租客权益的事件亦时有发生。今年3月份,某互联网租房平台发布数据显示,2018年长租公寓众多投诉问题中,消费者投诉最多的是退租、房屋设施和租约三大问题,分别占2018年全年投诉类型的47%、15%和11%。

“表象背后深层次的问题是‘资金错配’。”中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出,长租公寓行业需要大规模投入、投资回报周期漫长,而国内长租公寓依赖的大都是与行业属性极其不匹配的资金,这些短钱、快钱、热钱及高成本融资逼迫长租公寓企业只能透过非常手段来实现周转。

张智聪也感叹:“这个行业不是非常快就能够赚钱的。又有多少企业能得到足够低的融资成本来满足实际投入?”

“好的运营才有好的盈利”

业内人士呼吁,除了金融机构要围绕长租公寓,在供给端和消费端推动产品、业务和服务创新,还必须尽快建立和完善适应专业住房租赁市场发展的监管制度,在全责边界、准入门槛、行业标准、信用体系等方面下功夫。

目前,市场上对长租公寓的普遍认知还停留在“大即是强”的阶段,由此陷入“规模反而掣肘盈利”的窘境。在行业发展的初期,长租公寓企业可以依靠母公司投资或股权投资,迅速扩张规模占领市场。一旦行业风口减弱,或资本有所收缩,如何回归运营能力本身,绕开发展中的诸多“雷区”,才是长租公寓企业最根本的生存法则。

“房源、资金、运营是助力长租公寓发展的‘三驾马车’。而运营是需要企业去不断探索的。”董希淼说,“有好的运营才有好的盈利。”

另一方面,随着住房保障制度由“保基本”向“促发展”转变,保障房管理主体也呈现由政府向法人过渡的趋势。有业者认为,在以人才公寓、产业园区住房保障、公租房等为代表的住房租赁市场,地方政府将热衷于引入市场机制,整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大,同时还可为其带来在城市更新、产城融合、教育等领域的市场机遇。(完)